Zoncoalitie gaat verder als Sampre: ‘Zonnepanelen zijn nog altijd de goedkoopste energiebron’

Waar komt jullie voorliefde voor logistiek vastgoed vandaan?
‘We werken ook veel voor retail, kantoren en industrie, maar juist dit segment maakt de grootste transitie door. Logistieke bedrijven die nu nog met diesel rijden, worden gedwongen te elektrificeren. Niet omdat ze dat willen, maar omdat de kosten ze daartoe dwingen. Diesel wordt duurder door geopolitieke ontwikkelingen, door heffingen, door alles wat er nu al in de krant staat. Ondertussen worden batterijen elk jaar goedkoper en is zon overdag in Nederland zowat gratis. De bedrijven die vroeg elektrificeren, kunnen hun kostprijs per kilometer verlagen. Achterblijvers verliezen hun concurrentiepositie en kunnen op een gegeven moment geen huur meer betalen. Als je als vastgoedbelegger 2 miljard euro hebt belegd in een logistieke portefeuille, dan is dat jouw risico.’

Jij voorzag dit allemaal toen je in 2016 Zoncoalitie startte?
‘Ik zag 2 werelden die langs elkaar heen praatten. Aanbieders spraken in kilowattpieken, kilowatturen en systeemtechniek. Vastgoedeigenaren dachten in rendement, internal rate of return en netto contante waarde. Het begon voor mij met het gemeentelijke initiatief Zoncoalitie Amsterdam. Dat moest verzelfstandigen.’

Jij pakte dat op?
‘Exact. Vanaf dat moment was commercieel vastgoed de enige focus. Kleinverbruikers konden salderen, dit jaar nog steeds. Commercieel vastgoed werkt met de SDE-regeling en heeft een incentive om op gelijktijdig verbruik te letten. Andere regels, andere dynamiek, andere besluitvormers. Vergelijk het met hockey en voetbal: beide sporten met een bal, maar verschillend.’

Zoncoalitie creëerde een ontwikkel- en matchmakingplatform voor zonne-energieprojecten.
‘We begonnen in 2018 met het bouwen van software. Het handmatig vergelijken van offertes was niet meer te doen. Het bepalen van de beste aanbieding omvat meer dan de prijs... Daarna automatiseerden we het haalbaarheidstraject. Vervolgens kwamen klanten terug met de vraag: “Ik heb tientallen locaties met zonnepanelen, kunnen jullie helpen bij het beheer?” Dat hebben we ook geautomatiseerd. En toen kwamen er batterijen bij, en ev-laadinfrastructuur...’

Er zijn meerdere bedrijven die soortgelijke diensten leveren…
‘Wat ons onderscheidt van een pure softwaresimulator is dat wij al die tijd ook zelf het werk hebben gedaan: storingsmeldingen afgehandeld, huurdersdiscussies begeleid, epc-onderhandelingen gevoerd, fiscale en juridische vraagstukken afgehandeld… Dat zit verankerd in onze manier van adviseren en in wat wij bewaken. De optimale configuratie berekenen we op basis van technische en financiële data. Maar hoe we die uitkomst duiden en de randvoorwaarden beoordelen, komt voort uit tien jaar ervaring op locatie.’

Wat bedoel je met optimale configuraties?
‘We rekenen op basis van het werkelijke en toekomstige verbruiksprofiel van een gebouw, de beschikbare transportcapaciteit, de fysieke situatie op locatie en de doelstellingen van de eigenaar. Dat is meestal een zo laag mogelijke kilowattuurprijs, meer grip op de netcapaciteit, of een combinatie van beide. Vervolgens bepalen we de optimale mix van pv – nog altijd de goedkoopste energiebron –, een batterij en laadinfrastructuur onder uiteenlopende omstandigheden. In vrijwel alle gevallen leidt dat tot een schonere energiemix.’

Het gaat niet meer alleen om de opwek van zonnestroom…
‘Maar ook om wanneer je die opslaat, wanneer je laadt en hoe je de beschikbare transportcapaciteit zo efficiënt mogelijk benut, zeker met toenemende netcongestie en wachttijden voor uitbreiding. We vertalen dit niet naar een theoretisch optimum, maar naar harde cijfers: opbrengst, capex en opex. En als er huurders of complexe eigendomsstructuren in het spel zijn, rekenen we ook door hoe kosten en baten juridisch en fiscaal houdbaar worden verdeeld.’

Hoe kijk jij terug op de afgelopen 10 jaar?
‘We hebben zo’n 400+ projecten begeleid, goed voor circa 250 megawattpiek. Die hebben we gemodelleerd, gevalideerd en aanbesteed voor onze klanten. Daarnaast beheren we nu meer dan 200 locaties; lezen de meters uit, bewaken de prestaties, sturen bij als er iets niet klopt en controleren of alle partijen in de keten hun verplichtingen nakomen – garanties van de installateur, responstijden van de onderhoudspartij en schakelgedrag van de aggregator. Vervolgens begint het opnieuw. We berekenen per locatie wat de volgende stap oplevert: een batterij toevoegen, laadinfrastructuur uitbreiden, anders schakelen... Alles in euro’s.’

Jullie zijn niet langer de Zoncoalitie maar Sampre. Waarom die naamsverandering en waarom nu?
‘Ons platform koppelt ontwikkeling aan beheer. Zon dekt allang niet meer wat wij doen. Na 10 jaar voelt dit als een mooi moment voor een naamsverandering. Bij het woord coalitie denkt Engelstalig publiek bovendien dat je het over cola light hebt, en onze klanten zijn vrijwel allemaal Engelstalig. We hebben internationale ambities. Sampre staat voor Sustainable Asset Management Platform for Real Estate. Daarnaast: in het Latijn betekent semper “altijd”. Dat geeft aan waar wij voor staan. We leveren 2 diensten: Sampre Develop voor de investeringsbeslissing en Sampre Operate voor alles daarna. Maar uit ontwikkelingsvragen komen altijd beheersvragen voort en uit beheersvragen weer nieuwe ontwikkelingsvragen. Dat is de loop waar wij in zitten. Het werk is nooit af.’