Lagere meerderheidseis in VvE’s klinkt als goed nieuws, maar leidt tot meer conflicten en minder verduurzaming

SEO Economisch Onderzoek en IPW-Klimaatwerk analyseerden op basis van data van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) de financiële positie van eigenaar-bewoners in Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) met een verduurzamingsopgave.

Onder sociaal minimum
Zo’n 46.000 eigenaren hebben een inkomen onder 150 procent van het sociaal minimum en kunnen bij een investering van 50.000 euro per woning structureel niet meer rondkomen. Ruim 115.000 eigenaar-bewoners hebben nauwelijks vrij vermogen om op terug te vallen.

Van de groep met het hoogste financiële risico heeft ruim 40 procent al de AOW-leeftijd, waardoor extra inkomen genereren weinig soelaas biedt.

Snellere stemmen, meer conflicten
Het kabinet werkt momenteel aan het wetsvoorstel ‘Versnelling verduurzaming en onderhoud VvE’s’. In veel VvE’s geldt voor renovatie- en verduurzamingsbesluiten nu een vereiste meerderheid van twee derde of driekwart. Het voorstel verlaagt die drempel naar de helft plus 1. Vereniging Eigen Huis begrijpt de wens om te versnellen, maar waarschuwt dat dit zonder extra waarborgen averechts werkt.

‘Met de helft plus één kun je straks misschien sneller een besluit nemen’, stelt Steven Wayenberg, belangenbehartiger VvE’s bij Vereniging Eigen Huis. ‘Maar daarmee is de verduurzaming nog niet uitgevoerd. Als een deel van de eigenaren de hogere maandlasten niet kan betalen, ontstaan betalingsproblemen, conflicten en vertraging. Dan bereikt de wet juist het tegenovergestelde van wat wordt beoogd.’

Overwaarde als noodventiel
Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder 444 VvE-leden blijkt dat slechts 36 procent verwacht dat de lagere meerderheidseis daadwerkelijk tot snellere verduurzaming leidt. Ruim 62 procent ziet meer conflicten binnen de VvE als een groot of zeer groot risico.

Onderzoekers wijzen ook op een mogelijke uitweg: een lening op basis van overwaarde. Zo’n 90 procent van de eigenaren met weinig spaargeld heeft namelijk wel overwaarde op de woning. In steden als Utrecht, Groningen en Amsterdam helpt IPW-Klimaatwerk tientallen appartementseigenaren met bestaande voorzieningen, zoals budgetcoaching, herstructurering van de hypotheek of bijzondere bijstand.

De zwaarste gevallen
Voor de zwaarste gevallen onderzoeken de partijen samen met gemeenten, het Rijk en banken hoe overwaarde op een sociale manier ingezet kan worden om het financiële tekort na verduurzaming op te vangen.

Vereniging Eigen Huis stelt graag mee te denken over de invulling, maar stelt wel een voorwaarde: de lening moet betaalbaar zijn en mag de financiële draagkracht van de eigenaar niet in gevaar brengen. Verduurzaming versnelt volgens de belangenorganisatie namelijk pas echt als het voor alle appartementseigenaren financieel haalbaar is om mee te doen.