Rechter: uitschakelen zonnepanelen geen reden voor ontbinden huurcontract

De Rechtbank Amsterdam heeft op 10 februari 2026 uitspraak gedaan in een zaak tussen vastgoedbedrijf Ditlaar Zeven en hotelexploitant Skyreach Stay en Skyreach Relocations.

Huurachterstand van 214.817 euro
Skyreach huurt sinds februari 2020 een kleinschalig appartementenhotel met 36 kamers in Amsterdam voor 15 jaar. De maandelijkse huur bedraagt 57.839 euro exclusief btw.

Ditlaar vorderde de ontbinding van de huurovereenkomst wegens een huurachterstand van 214.817 euro tot en met januari 2026. Het bedrijf stelt dat Skyreach structureel te laat betaalt en eiste daarnaast boetes en buitengerechtelijke kosten van in totaal 16.200 euro.

Zonnepanelen uitgeschakeld
Skyreach voerde aan dat zij de huur niet kon betalen omdat Ditlaar in februari 2024 de zonnepanelen heeft uitgeschakeld. Volgens de huurder zijn de energiekosten hierdoor gestegen en doet dit afbreuk aan het groene en duurzame concept van de short-stay-appartementen. Skyreach eiste daarom een ontbinding van de overeenkomst of een huurkorting van ten minste 7.400 euro per maand.

Uit de verzekeringspolis voor zaak- en bedrijfsschade voor de periode van december 2023 tot december 2024 blijkt dat een voorwaarde voor de verzekering was dat de zonnepanelen op het dak uitgeschakeld moesten worden. Ditlaar heeft de zonnepanelen sindsdien niet meer gebruikt.

Energieneutrale exploitatie
Tijdens de zitting in de rechtszaal bleek dat de hoge energiekosten volgens Skyreach al vanaf de start van de overeenkomst in 2020 hoger waren dan verwacht, dus lang voor het uitschakelen van de zonnepanelen. De huurder stelde dat Ditlaar had gegarandeerd dat de exploitatie van het gebouw energieneutraal zou kunnen plaatsvinden, waarmee bedoeld werd dat Skyreach nagenoeg geen energiekosten zou hoeven te betalen. Om die reden zou zij hebben ingestemd met een hogere huur dan markconform is.

De kantonrechter oordeelde echter dat uit de huurovereenkomst niet volgt dat het gebouw energieneutraal geëxploiteerd kon worden. Wel kan daaruit worden afgeleid dat duurzaamheid een belangrijk onderdeel was van het vergunningsproces en de overeenkomst. Het gebouw is volgens de technische omschrijving volledig gasloos opgeleverd en naast de zonnepanelen voorzien van een bodemwarmtepomp, ledverlichting en hoogrendement isolatieglas.

Beperkte impact zonnepanelen
Uit het vonnis blijkt dat alleen de algemene ruimtes van het gebouw van stroom werden voorzien met gebruik van de zonnepanelen. De appartementen zijn aangesloten op gewone netstroom. De algemene ruimtes beslaan slechts 5 procent van het hele gebouw. Skyreach heeft in de rechtszaal gesteld dat de energiekosten met een paar honderd euro per maand zijn gestegen als gevolg van de uitschakeling van de zonnepanelen. Dat is ten opzichte van de totale maandlasten geen substantieel bedrag.

De hoge energiekosten vloeien volgens Skyreach met name voort uit de stroomaansluitingen in de appartementen. Deze hebben een aansluiting van 3 keer 50 ampère. Beide partijen zijn het erover eens dat een aansluiting van 3 keer 25 ampère een kostenbesparing van 68.000 euro op jaarbasis aan vastrecht kan opleveren. Uit de technische omschrijving volgt echter dat de appartementen zouden worden aangesloten op aansluitingen van 3 keer 50 ampère.

Overmacht wegens brandgevaar
De rechter oordeelde dat het uitzetten van de zonnepanelen voor rekening en risico van Ditlaar komt. Ditlaar beriep zich op een vrijwaringsclausule uit de algemene bepalingen. Daarin is bepaald dat verhuurder niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek en geen recht heeft op huurvermindering.

Ditlaar heeft onderbouwd gesteld dat sprake is van overmacht. Zij moest de zonnepanelen uitzetten omdat het gebouw anders onverzekerbaar was geworden. Gelet daarop is dit Ditlaar naar eigen zeggen niet toe te rekenen en komt haar een succesvol beroep toe op de vrijwaringsclausule uit de algemene bepalingen.

Vorderingen afgewezen
De kantonrechter is van oordeel dat het uitzetten van de zonnepanelen van te geringe betekenis is om een gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De vorderingen tot ontbinding, met daaruit voortvloeiende schade en huurkorting zijn afgewezen.

De rechtbank heeft de huurovereenkomst wel ontbonden wegens de huurachterstand en Skyreach veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur, boetes en buitengerechtelijke kosten. Het gebouw moet binnen 30 dagen worden ontruimd.