Bouwbedrijf hoeft zonnepanelen niet te verplaatsen voor dakkapel

Dat heeft de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen geoordeeld in een conflict tussen de aannemer en de huiseigenaar. De kopers van de nieuwbouwwoning stapten afgelopen januari naar de raad die het conflict met zijn uitspraak oplost.

Dakkapel
De huiseigenaar bezit een tussenwoning die in 2020 is gekocht en in april 2022 is opgeleverd. Deze is onderdeel van een nieuwbouwproject van 6 blokken. Als meerwerk kon een deel van de kopers – afhankelijk van welke woning het betrof – een dakkapel aan de voor- of achterzijde laten plaatsen.

Het dakvlak van de achterzijde van het woningblok waar de huiseigenaar woont, is bij de bouw voorzien van zonnepanelen maar niet van een dakkapel. In het proces-verbaal van oplevering is niks vermeld over de positie van de zonnepanelen en over het al dan niet mogelijk zijn van het alsnog realiseren van een dakkapel aan de achterzijde van de woning.

Schadevergoeding
De kopers stellen dat hen verteld is dat zij na oplevering van de woning zelf in het dakvlak aan de achterzijde van hun woning een dakkapel zouden kunnen laten aanbrengen. Dat blijkt echter alleen mogelijk als eerst de onderste rij(en) van de zonnepanelen verplaatst worden.

De kopers stellen nu dat het bouwbedrijf daarvoor verantwoordelijk is. Zij vragen de Raad van Arbitrage om het bouwbedrijf de zonnepanelen op zijn kosten te verplaatsen – zodat het realiseren van een dakkapel aan de achterzijde van de woning wel mogelijk is – of om het bouwbedrijf een schadevergoeding van 14.000 euro te laten betalen. Het bouwbedrijf vraagt op zijn beurt een vergoeding voor de gemaakte gerechtelijke kosten.

Geen aantekening
De bewoners hebben bij de oplevering van de woning in het proces-verbaal geen aantekening laten maken dat het alsnog realiseren van een dakkapel in het dakvlak aan de achterzijde van de woning niet mogelijk is door de zonnepanelen. Zij kunnen zich volgens de Raad van Arbitrage niet beroepen op het feit dat meerdere buren dat wel hebben gedaan. Die stelt bovendien dat van een (aanvankelijk) verborgen gebrek geen sprake is, want de zonnepanelen zijn in overeenstemming met de technische omschrijving en tekeningen aangebracht.

Foto’s

Op foto’s van de achterzijde van de 6 woningblokken die gemaakt zijn na de oplevering, blijkt dat door diverse bewoners na oplevering dakkapellen zijn gerealiseerd in de dakvlakken aan de achterzijde van de woningen. Het gaat om dakvlakken zonder zonnepanelen, maar uit de positie van de dakkapellen ten opzichte van de dakramen in combinatie met de positie van de dakramen ten opzichte van de zonnepanelen blijkt volgens de Raad van Arbitrage dat enkele dakkapellen zich pal onder de onderste rij zonnepanelen bevinden.

Daarom is het volgens de Raad van Arbitrage kennelijk technisch uitvoerbaar om een dakkapel pal onder de onderste rij zonnepanelen te realiseren, met een waterdichte aansluiting aan de bovenzijde van de dakkapel. Dat zou ook het geval zijn in het dakvlak aan de achterzijde van de woning van de klagers.

Brochure
Bij de als meerwerk aangeboden dakkapellen heeft de aannemer volgens de Raad van Arbitrage niet voor niets een waarschuwing geplaatst dat een dakkapel invloed heeft op de energieprestatiecoëfficiënt (epc) en dat epc=0 niet meer gegarandeerd zou zijn. Om die reden kan het de kopers niet op grond van de brochure meer- en minderwerk toegezegd zijn dat zij na oplevering zelf een dakkapel zonder invloed op de epc zouden kunnen aanbrengen.

Koppelschema
Al met al komt de Raad van Arbitrage tot de conclusie dat de aannemer niet verplicht is om voor zijn kosten de onderste rij(en) zonnepanelen te verplaatsen. Alle overige vorderingen worden afgewezen. De huiseigenaar moet conform het Geschillenreglement 445 euro betalen voor de behandelingskosten van de Raad van Arbitrage.

De aannemer heeft bij de mondelinge behandeling van het geschil tot slot toegezegd het koppelschema – het stringplan – van de zonnepanelen dat nodig is voor het demonteren ervan aan de kopers te zullen verstrekken.