‘Opstalrecht duurzaam’ op komst voor duidelijkheid over eigenaar zonnepanelen en warmtepompen

Het voorstel – dat binnenkort naar het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gaat – is tot stand gekomen met inbreng van het Kadaster, de Rijksuniversiteit Groningen, Olenz Notarissen en de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB).

Financiering
Als de introductie van het label ‘Opstalrecht duurzaam’ in de BRK er daadwerkelijk komt, vergroot dit volgens de betrokken partijen de herkenbaarheid van een duurzame installatie in de BRK. Momenteel worden zaken als zonnepanelen of een warmtepomp daarin als ‘normaal’ opstalrecht of als ‘opstalrecht nutsvoorziening’ geregistreerd, omdat het immers juridisch helder moet zijn wie de eigenaar is van de installatie.

De huidige situatie leidt ook tot problemen bij de financiering van duurzame installaties en tot rechtsonzekerheid bij de aankoop van onroerende zaken. Het Kadaster verwacht dat het met het ‘Opstalrecht duurzaam’ meer en goedkoper duidelijkheid kan bieden in de rechten en plichten van een perceel. Het opvragen en duiden van akten, omdat nu niet altijd duidelijk is wat onder bijvoorbeeld een ‘opstalrecht nutsvoorziening’ wordt verstaan, kost veel geld.

Onzekerheid
‘Aangezien het opstalrecht nutsvoorziening in het verleden doorgaans installaties van geringe waarde betrof, veronderstellen banken en andere kredietverstrekkers van de opstaller dat dit nog steeds het geval is’, is te lezen in de nota van toelichting van de concept-wijziging van het Kadasterbesluit. ‘Zij nemen daarom geen genoegen met een hypotheekrecht op het recht van opstal als zekerheid dat als opstalrecht nutsvoorziening wordt aangeduid. Het blijkt voor de betrokken partijen een te grote administratieve last om kennis te nemen van de daadwerkelijke, in de regel veel hogere waarde van de duurzame installatie. Hierop kan een financiering afstuiten.’

Ook notarissen ondervinden een hoge werklast voor het uitzoeken van de betreffende informatie, is te lezen in de nota van toelichting, wat leidt tot hogere kosten. ‘Ten tweede brengt de beschreven onduidelijkheid onzekerheid met zich mee bij de aankoop van onroerende zaken en de financiering daarvan. Naast banken en andere kredietverstrekkers veronderstellen ook kopers en makelaars dat een opstalrecht nutsvoorziening betrekking heeft op een object van geringe waarde. Zij concluderen om deze reden dat de afscheiding van de eigendom daarvan van de eigendom van de grond en/of het gebouw, een te veronachtzamen effect heeft op de waarde van de onroerende zaak. Indien het opstalrecht nutsvoorziening een duurzame installatie betreft, vermindert de vestiging van dat opstalrecht echter doorgaans de waarde van de onroerende zaak. Dit zorgt voor onzekerheid bij kopers en financiers.’