Autoriteit Woningcorporaties: woningcorporaties in spagaat door verduurzaming en woningnood

Uit het onderzoeksrapport ‘Staat van de corporatiesector’ blijkt dat woningcorporaties in 2019 78 procent van de nieuwbouwplannen voor dat kalenderjaar realiseerden. Dat is beter dan in 2018, toen dit percentage 61 procent was. De voorraad sociale huurwoningen nam in 2019 voor het eerst in jaren weer iets toe.

Beperkingen
Toch lopen corporaties aan tegen verschillende beperkingen om door te kunnen pakken met het verbeteren van bestaande woningen en het opleveren van nieuwbouw. Alleen samenwerking op landelijk en gemeentelijk niveau kan de impasse echt doorbreken en kritieke belemmeringen wegnemen: meer geld alleen is niet voldoende. De politiek en corporaties moeten keuzen maken: niet alles is mogelijk.

Een van de redenen waarom het met extra middelen niet vanzelf goed komt, zijn de conflicterende doelstellingen voor de sector. ‘In de eerste plaats gaat het dan om de betaalbaarheid’, schrijft de Autoriteit Woningcorporaties. ‘De druk om de huurstijging te beperken neemt toe, ook al is het effect hiervan op de financiële situatie van de corporaties structureel negatief. Een beperkte huurstijging gaat bovendien ten koste van de wens de beschikbaarheid te vergroten. In 2019 zijn de huren, gecorrigeerd voor inflatie, nauwelijks gestegen.’

Beperkt terugverdiend
In de tweede plaats gaat het volgens de onderzoekers om kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad, waaronder verduurzaming. ‘Verbetering van de duurzaamheid vraagt hoge investeringen. Deze investeringen kunnen slechts in beperkte mate worden terugverdiend. Ook omdat de lagere (energie-)kosten voor de huurders vaak maar deels leiden tot hogere huren. De onrendabele top op de investeringen neemt hierdoor toe. Samen met de noodzaak tot extra onderhoud van de verouderende woningvoorraad, beperkt ook dit de mogelijkheden voor nieuwbouw. De hoge kosten van verduurzamen en de gevolgen daarvan voor de beschikbaarheid van woningen, noodzaken tot het bewaken van de balans tussen kosten en opbrengsten van CO2-reductie.’

De kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid van de voorraad hangen volgens de onderzoekers met elkaar samen. ‘Door de publieke taakopdracht en de grenzen die de overheid stelt bij de uitvoering van deze opdracht, hebben corporaties weinig ruimte om hierop te sturen. In het beleid ligt nu de nadruk op betaalbaarheid en beschikbaarheid. Daarnaast krijgt duurzaamheid steeds meer aandacht. De opgave voor woningverbetering blijf soms onderbelicht. Terwijl deze wel belangrijk is, gezien de relatieve ouderdom van de voorraad corporatiewoningen. Deze opgave valt deels samen met verduurzaming, maar het gaat ook om andere bouw- en woontechnische ingrepen. Deze zijn op termijn noodzakelijk voor het up-to-date houden van woningen.’

Verdiencapaciteit onder druk
De Autoriteit woningcorporaties signaleert al enkele jaren dat de plannen voor investeringen op korte termijn niet allemaal gerealiseerd kunnen worden. De verdiencapaciteit van de corporatiesector staat op de lange termijn onder druk doordat de lasten sneller stijgen dan de huren. De sector zit hierbij in een bijzondere situatie. Voor de komende jaren is de financiële ruimte nog redelijk groot waardoor geïnvesteerd kan worden, maar plannen komen niet altijd van de grond. En daarnaast is duidelijk dat de sector te weinig financiële ruimte heeft voor de noodzakelijke investeringen in het sociale bezit tot 2035.

De autoriteit vindt het belangrijk dat de sector een perspectief krijgt waarbinnen hij structureel kan voldoen aan zijn publieke taakstelling. Het is aan de politiek om dit perspectief te creëren in samenspraak met de sector: ‘De urgentie is hoog want hoe langer investeringen in verbetering en vernieuwing van het corporatiebezit uitblijven, hoe groter de achterstand wordt. In het huidige tempo kost het 130 jaar om het woningbezit van corporaties te vervangen. Naast nieuwbouw blijft er ook altijd noodzaak tot renovatie en het doorvoeren van verbeteringen.’