‘Verduurzamingsplicht bij aankoop van huis beter dan verhogen gasbelasting’

Dat blijkt uit onderzoek van ING Research. De economen van de bank constateren dat de kans dat de gestelde klimaatdoelen voor woningen worden behaald klein is. Om de doelen te bereiken, zal de overheid diverse aanvullende maatregelen moeten nemen om de verduurzaming van woningen te versnellen. Hogere gasbelastingen zijn volgens hen weliswaar een effectieve maatregel om het energieverbruik te verlagen, maar raken lagere inkomens harder in de portemonnee. Een verduurzamingsplicht bij aankoop van een woning heeft dat nadeel niet. De kosten van deze maatregel komen voornamelijk bij midden- en hoge inkomens terecht.

Europa
Begin 2023 presenteerden ambtenaren van de verschillende Nederlandse ministeries 292 mogelijke maatregelen om het nationale klimaatbeleid aan te scherpen. 2 van de voorgestelde maatregelen zijn strengere duurzaamheidsnormen voor koopwoningen en het duurder maken van het gasgebruik voor huishoudens.

Deze aanvullende normeringen en beprijzen lijken volgens ING Research op korte termijn vooral uit Europa te komen. ‘Het kabinet heeft namelijk aangekondigd dat er geen extra duurzaamheidsnormen komen voor koopwoningen. Zo komen er geen verplichte energielabelsprongen voor koopwoningen en geen verplichting om een (hybride) warmtepomp aan te schaffen bij vervanging van de verwarmingsketel.’

71 procent
Tegelijkertijd neemt het kabinet geen extra beprijzende maatregelen op aardgas. Zo heeft het kabinet aangekondigd het belastingtarief op aardgas juist te verlagen. Vanuit Europa komt er via de vernieuwde energieprestatierichtlijn voor gebouwen EPD wel aanvullende normen voor de Europese landen om de verduurzaming van woningen te stimuleren.

De bankeconomen refereren aan eerder onderzoek van TNO waaruit blijkt dat 71 procent van de ongeveer 2,3 miljoen woningen van een lage of zeer lage energetische kwaliteit – met respectievelijk energielabel D en E en energielabel F en G – in het bezit zijn van eigenaar-bewoners. Het overige deel energie-onzuinige woningen is in het bezit van woningcorporaties en private verhuurders, te weten respectievelijk 16 en 13 procent. De omvangrijkste verduurzamingsopgave ligt in eerste instantie dus voornamelijk bij eigenaar-bewoners, waarbij de onderzoekers opmerken dat private verhuurders relatief juist de grootste opgave hebben.

Strengere duurzaamheidsnormen
Om de verduurzaming voor koopwoningen te versnellen, stelden ambtenaren in het IBO strengere duurzaamheidsnormen voor. Zo wordt in het IBO gepleit voor een verduurzamingsplicht binnen 2 jaar na aankoop van de woning en op termijn duurzaamheidsnormen voor alle bestaande woningen.

‘Kijken we naar het effect van de verduurzamingsnormen op koopwoningen, dan is het belangrijk om te weten dat de meeste energie-onzuinige koopwoningen in het bezit zijn van de midden- en hoge inkomens en deze maatregel dus voornamelijk bij deze inkomensgroepen terechtkomt’, constateert ING Research. ‘Er zijn namelijk zo’n 2,2 miljoen huishoudens met een midden- of hoog inkomen die wonen in een koopwoning van een slechte of zeer slechte energetische kwaliteit, blijkt uit het onderzoek van TNO uit 2023.’

Isolatiestandaard
De onderzoekers stellen dat het voorstel van het IBO om strengere verduurzamingsnormen voor koopwoningen in te voeren, is gericht op de groep woningen waar de verduurzamingsopgave het grootst is. Daarnaast bereikt het vooral de midden- en hoge inkomens, die deze woningen grotendeels bezitten. ‘Het invoeren van heldere normen zorgt ervoor dat huiseigenaren en alle betrokken partijen weten wat er verwacht en welke standaard er bij een verduurzaming nagestreefd wordt’, aldus de onderzoekers. ‘Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) kan 66 procent van de huiseigenaren een vergaande verduurzaming met spaargeld betalen. Bijna alle andere huiseigenaren – 29 procent – hebben de mogelijkheid om de verduurzaming te financieren met een lening. Daarbij gaan ze uit van gemiddelde kosten van rond de 36.500 euro voor de verduurzaming.’

Een variant op de strenge duurzaamheidsnormen voor alle koopwoningen, is de verduurzamingsplicht bij aankoop van een woning die het IBO voorstelt. Deze norm schrijft voor dat een aangekochte woning binnen 2 jaar tot de isolatiestandaard zal moeten worden verduurzaamd. ‘Als de huiseigenaar de woning wil verkopen, kan hij ervoor kiezen om de woning te verduurzamen om de woningwaarde op peil te brengen’, legt ING Research uit. ‘De huiseigenaar kan er ook voor kiezen om de woning niet te verduurzamen en in de huidige staat te verkopen. De nieuwe eigenaar zal in dat geval moeten verduurzamen en de woning kunnen kopen tegen de lagere prijs.’

Investeringsopgave transparanter
Een verduurzamingsplicht bij aankoop maakt deze investeringsopgave transparanter en daarom verwachten de onderzoekers dat de verduurzamingskosten terugkomen in de huizenprijzen. ‘Het maakt dan niet meer uit of je een energie-onzuinige – voor minder geld, maar wel moet investeren – of energiezuinige – duurder in aanschaf, geen investering – woning koopt. Het is dus een herverdeling van de woningwaarde, waarbij huidige eigenaren van energie-onzuinige woningen waarde verliezen ten gunste van toekomstige woningkopers. Bij een verduurzamingsplicht bij aankoop is het belangrijk om rekening te houden met de mogelijkheden van de koper en de eigenschappen van de te verduurzamen woning. De voorgestelde norm van het IBO om woningeigenaren binnen 2 jaar na aankoop van de woning te isoleren tot de standaard is daarbij mogelijk te ambitieus.’

Herverdelingseffecten
‘Voor zowel de hogere gasbelasting als strengere duurzaamheidnormen voor koopwoningen geldt dat ze de relatieve waarde van een energie-onzuinige woning verder kunnen verminderen’, besluiten de onderzoekers. ‘Dat is ongunstig voor eigenaren van energie-onzuinige woningen, maar vanwege de doorgaans flinke overwaarde op koopwoningen, kunnen ze een eventuele waardedaling naar verwachting goed dragen. Daarbij raakt een eventuele waardedaling lage inkomens nauwelijks, omdat zij relatief weinig koopwoningen bezitten. Een verduurzamingsplicht bij aankoop stimuleert dus verduurzaming van een groot aantal woningen en de rekening komt vooral terecht bij de huishoudens met in het algemeen een hoger inkomen en een hogere financiële buffer in de woning. Een hogere belasting op aardgas is een alternatieve manier, maar die zal waarschijnlijk zorgen voor herverdeling ten nadele van de lagere inkomens.’