Opbrengst zonnepanelen te laag, bouwbedrijf moet consument 7.352 euro betalen

Doordat delen van het appartementsgebouw schaduw veroorzaken op de zonnepanelen is de opbrengst van de zonnepanelen namelijk lager dan het bouwbedrijf had gemeld in de technische omschrijving van de kooppapieren.

15 zonnepanelen
Het nieuwbouwcomplex werd in december 2021 opgeleverd en de kopers maakten daarbij gebruik van een Woningborg-certificaat. Dit beschermt een huizenkoper niet alleen tijdens de bouw tegen de gevolgen van een faillissement van het bouwbedrijf, maar biedt ook een vangnet voor bouwtechnische gebreken na oplevering van de woning. De bewoners kochten het nieuwbouwappartement inclusief 15 zonnepanelen, waarvan een deel zich op het dak boven de appartementen van hun buren bevindt. De verwachte opbrengst van de 15 zonnepanelen werd in de technische beschrijving van het appartement geschat op 4.644 kilowattuur.

Pal naast het dak waarop 10 van de zonnepanelen van de appartementseigenaar liggen, bevindt zich echter een hoger deel van het appartementencomplex waardoor de zonnepanelen een flink deel van de dag in de schaduw liggen. De bewoners hebben een jaar na de oplevering van het appartementencomplex vastgesteld dat hun zonnepanelen in het eerste jaar niet de verwachte 4.644 kilowattuur hebben geproduceerd, maar slechts 2.746 kilowattuur. Hierover hebben ze een klacht ingediend bij het bouwbedrijf, die de aansprakelijkheid heeft afgewezen.

26.166 euro
De advocaat van DAS Rechtsbijstand – waar de appartementseigenaren een rechtsbijstandsverzekering hebben lopen – heeft voor de bewoners door een expert een opbrengstberekening laten maken. De conclusie is als volgt: ‘Het gebouw zelf zorgt voor een grote belemmering in de opbrengsten doordat de dakranden hoog doorlopen en doordat de naastliggende woning een verdieping hoger is. Daarnaast is op te merken dat sommige zonnepanelen erg dicht tegen de rand liggen waardoor er een grotere belemmering optreedt. Waar de zonnepanelen in een onbelemmerde situatie ongeveer 4.622 kilowattuur zouden moeten opbrengen, zal dat in de bestaande situatie niet meer dan ongeveer 2.130 kilowattuur kunnen zijn. Met een verlies van 2.492 kilowattuur en een stroomtarief van 0,35 euro inclusief btw komt dit neer op 872,20 euro per jaar.’

Met de brief van hun advocaat onder de arm hebben de bewoners het bouwbedrijf om een financiële compensatie van 26.166 euro gevraagd. Het bouwbedrijf heeft die eis echter naast zich neergelegd.

Advocaat bouwbedrijf
Het bouwbedrijf heeft namelijk een eigen expert ingeschakeld die gedeeltelijk een andere conclusie trekt: ‘Het lijdt geen twijfel dat sprake is van een lagere opbrengst, hetgeen de uitkomst is van een berekening op basis van de technische omschrijving en derhalve een theoretische opbrengst betreft. Ondanks dat de theoretische opbrengst zoals door DAS Rechtsbijstand vastgesteld op 4.622 kilowattuur geen garantie is dat dit ook in de praktijk wordt gehaald, wordt er toch een zekere verwachting gewekt in de technische omschrijving op basis waarvan de woning verkocht is. Of een aanpassing van de installatie ofwel een zekere schadevergoeding op zijn plaats is, is afhankelijk van een juridische beoordeling.’

De expert van het bouwbedrijf stelt de schadeloosstelling over een duur van 10 jaar daarom in totaal vast op ‘slechts’ 5.127,45 euro.

Technische omschrijving
Tijdens de zitting van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen werd duidelijk dat de arbiter veel waarde hecht aan de eerder genoemde technische omschrijving die bij de aankoop van het appartement is overhandigd. Daarin stond beschreven welke opbrengst de kopers van hun zonnepanelen mogen verwachten. Omdat de gemelde opbrengst van 4.644 kilowattuur niet gehaald wordt, vindt de arbiter dat het bouwbedrijf in gebreke is gebleven.

Dat het volgens het bouwbedrijf in de technische omschrijving slechts gaat om theoretische getallen en een voorbeeldinschatting die niet specifiek bedoeld is voor de woning van de kopers, doet daar volgens de arbiter niets aan af.

Gebouwgebonden schaduw
Bij de verwachte opbrengst is weliswaar aangegeven dat schaduwwerking van invloed kan zijn op de uiteindelijke opbrengst van de zonnepanelen, maar gebouwgebonden belemmeringen zijn daarbij benoemd als uitzondering. De kopers hoefden er vanwege die kanttekening daarom volgens de arbiter niet van uit te gaan dat de schaduw van het gebouw tot een lagere opbrengst van hun zonnepanelen zou leiden.

Dat er voor het bouwbedrijf geen alternatieve locatie voor de zonnepanelen beschikbaar was, omdat het complete dak van het complex is vol gelegd met zonnepanelen, maakt dat in de ogen van de arbiter niet anders. Om die reden mogen de kopers dan ook uitgaan van een jaaropbrengst van de zonnepanelen van 4.644 kilowattuur.

7.352,10 euro
Wel komt de arbiter tot een andere berekening van de gemiste opbrengst. Daarbij verwijst hij niet alleen naar de garantietermijn van 12 jaar, maar ook naar de kanttekening van de door de woningeigenaren ingeschakelde expert. Die kanttekening luidt als volgt: ‘De stroomtarieven zijn zeer volatiel en het is per huishouden verschillend welk tarief van toepassing is. Daarnaast zal naar waarschijnlijkheid de salderingsregeling eraf gaan. Deze plannen zijn op moment van schrijven nog niet definitief, waardoor het op dit moment niet duidelijk is aan te geven wat het verlies in euro's de komende jaren zal zijn.’

De arbiter vindt het daarom redelijk om de schadevergoeding te berekenen over een periode van 12 jaar en hij houdt daarbij ook rekening met de degradatie van de zonnepanelen. Onder aan de streep wordt de schadevergoeding daarmee vastgesteld op 7.352,10 euro. Bovendien moet het bouwbedrijf de expertisekosten van de woningeigenaar betalen die 3.085,50 euro bedragen. Tot slot moet het bouwbedrijf ook 30 procent van de gemaakte kosten van de Raad van Arbitrage betalen die in totaal 8.568,92 euro bedragen.