Het dilemma | De snelste weg naar kantoren met label C: zonnepanelen op het dak?

In hoeverre is verduurzaming onderdeel van de werkzaamheden van CBRE?
‘Wij zijn de marktleider in commerciële vastgoeddiensten en investeringen. In Nederland werken we met zo’n 700 mensen. 10 jaar geleden hielden we ons veel minder bezig met verduurzaming van gebouwen. Nu hebben we een specialistisch team dat zich focust op sustainability en Environment, Social en Governance (ESG). Dat telt 15 mensen, onder wie ikzelf als associate director.’

De tijden zijn veranderd…
‘CBRE heeft onder andere specialisten in verkoop en verhuur, taxatie, financiering en ontwikkeling in dienst. Ons werkdomein omvat de hele levenscyclus van vastgoed. Bij onze advisering is, ongeacht het onderwerp en de levensfase, duurzaamheid altijd een belangrijk thema. Ons team groeit dus hard en we zijn doorlopend op zoek naar nieuwe mensen.’

Je geeft een lezing op het vastgoedcongres tijdens Solar Solutions onder de titel ‘Energielabel C: dit betekent het en zo kom je er’. Waarom?
‘Sinds dit jaar moeten kantoorgebouwen in Nederland wettelijk minimaal energielabel C hebben. Die energieprestatie komt neer op een berekend energieverbruik onder de 225 kilowattuur per vierkante meter. Een flink deel voldoet echter nog niet aan die eis. Dat zal dus snel moeten veranderen, ook vanuit het belang van het behalen van onze klimaatdoelen.’

Hoe staat het er exact voor?
‘Zo’n 60 procent van de Nederlandse kantoorgebouwen heeft label C of beter. 6 tot 8 procent is uitgezonderd van deze eis, bijvoorbeeld omdat het vloeroppervlak minder is dan 100 vierkante meter of omdat het een monument betreft. Bijna 10 procent heeft label D, E, F of G. 26 procent van de kantoren heeft nog helemaal geen energielabel.’

Hoe is dat laatste mogelijk?
‘Omdat ze nog niet in transactie zijn geweest, omdat ze binnenkort worden herontwikkeld en soms ook omdat de eigenaar nog niet aan de slag is gegaan. Onze inschatting is dat de helft van de kantoren zonder energielabel wel onder de wettelijke verplichting valt. In totaal hebben we het dus over zo’n 23 procent die de stap naar label C nog moet maken.’

Dat is veel, zie jij veel verschillen binnen die groep?
‘De Randstad loopt op kop. Zo zien we grote vorderingen in Amsterdam, waar hier ook echt een punt van is gemaakt. In Utrecht hoeft nog maar 5 procent naar label C. In een stad zoals Heerlen is dat echter 25 procent. Die geografische verschillen zijn voor een belangrijk deel te verklaren door meer leegstand en lagere huren; dat maakt investeren in verduurzaming een stuk lastiger.’

Wat zijn de consequenties voor gebouweigenaren die niet voldoen aan de wettelijke verplichting?
‘Gemeenten en de omgevingsdiensten moeten hierop handhaven. Dat begint met eigenaren aanschrijven, als eerste zullen de grote jongens uiteraard aan de beurt zijn. Als je naar aanleiding van die brief geen label C kunt laten zien en je niet gebruik kunt maken van de uitzonderingsgronden, dan krijg je 3 maanden de tijd om een plan in te dienen waarin je aangeeft hoe je naar label C gaat. Dat is een zeer korte termijn; zowel wat betreft de technische uitwerking als de nodige afspraken, onder andere met de bank en huurders. Daarna krijg je 12 maanden voor realisatie.’

Ook dat is een zeer korte termijn.
‘Exact. Daarna geldt een dwangsom van 2.000 euro per week voor maximaal 10 weken. Is het dan nog niet geregeld, dan kan je kantoorgebouw zelfs worden gesloten. Momenteel houdt de markt echter even de adem in. Er wordt gekeken naar de gemeenten en omgevingsdiensten. Hoe serieus nemen zij hun handhavingsopgave. Als die nu flink in actie gaan komen, zullen vele vastgoedeigenaren in standje paniek schieten. Maar dat is dan de prijs die je betaalt voor heel lang niets aan verduurzaming doen.’

Is de snelste route naar label C niet gewoonweg zonnepanelen op je dak leggen?
‘Wellicht geldt dat voor sommigen die al dicht bij label C zitten, in combinatie met andere eenvoudige maatregelen zoals overstappen op led-verlichting bijvoorbeeld. Maar ook voor hen is het oppassen, gezien de recente veranderingen in de rekenmethode van energielabels. Daardoor komt slechts 36 procent van de nieuwe energielabels gelijk uit, de rest maakt minimaal 1 labelstap. Je kunt dus bedrogen uitkomen. Bovendien, de kortste weg is in dit geval niet de verstandigste.’

Wat bedoel je daarmee?
‘Dit is het moment om verduurzaming van kantoorgebouwen structureel en integraal aan te pakken. We willen naar een volledig hernieuwbare-energiesysteem in 2050. Je kunt nu kiezen voor een quick fix, maar de eisen ten aanzien van energieverbruik zullen steeds verder worden aangescherpt. Je zult dus een plan voor de lange termijn moeten maken, hoe je energieneutraliteit kunt realiseren en hoe je dat gaat doen. Zonnepanelen zullen daar ongetwijfeld in veel gevallen onderdeel van zijn. Weet je echter dat een dak de komende jaren een keer aan vervanging toe is, dan is het wellicht niet de eerste logische maatregel.’

Willen en kunnen gebouweigenaren wel op die lange termijn denken?
‘We hebben nog 27 jaar om de energietransitie te verwezenlijken; in 2050 moeten we 95 procent van onze CO₂-uitstoot hebben gereduceerd. Het verduurzamen van gebouwen is daar een belangrijk onderdeel van. Dat wordt ook gevraagd door de overheid, banken en huurders. Misschien dat je slechts een deel van die tijd eigenaar bent, je een kantoor een keer verkoopt. Dan zal de koper echter bij een onvoldoende duurzaam gebouw een afslag op de waarde doen. Maar ook los van dat alles: het is altijd zinvol om jezelf af te vragen wat jij met jouw gebouw kunt doen om de CO₂-uitstoot terug te dringen en daar verantwoordelijkheid in te pakken.’

Bestel hier gratis toegangskaarten voor de vakbeurs Solar Solutions – van 14 tot en met 16 maart in EXPO Greater Amsterdam in Vijfhuizen – met de actiecode ‘SOLARMAGAZINE’.