‘Geef de huurder een plek in de VvE, dat is goed voor de energietransitie’

Waar staat de Woonbond voor?
‘We komen op voor de belangen van Nederlandse huurders; zijn hun stem. Onze leden zijn vooral huurdersorganisaties, actief bij commerciële partijen en sociale corporaties als gesprekspartner voor bestuur of directie. Via hen vertegenwoordigen wij zo’n 1,6 à 1,7 miljoen huishoudens, al is de meerderheid daarvan niet eens op de hoogte. Onder kernthema’s zijn betaalbaarheid, beschikbaarheid, leefbaarheid, zeggenschap en kwaliteit van wonen. Ik hou mij binnen een klein energieteam bezig met beleid.’

Welke plek heeft verduurzaming binnen jullie organisatie?
‘Kwaliteit van wonen is voor ons een belangrijk thema. Dat gaat niet alleen over verduurzaming, maar ook over bijvoorbeeld het bestrijden van vocht en schimmel of hitte. We zien een sterke relatie tussen duurzaamheid en betaalbaarheid van een huurwoning. Onze leden willen dat wij hierop actief zijn, vinden goede woningen van groot belang, niet alleen voor zittende huurders maar ook voor toekomstige huurders. Vanuit dat gegeven werken we ook mee aan de uitwerking van het klimaatakkoord.’

Jullie staan achter het doel van een klimaatneutrale woningvoorraad in 2050?
‘Dat mag ook in 2051 of 2052 gerealiseerd zijn. Ons richtpunt is echter wel klimaatrechtvaardige oplossingen: de lasten en lusten van de energietransitie moeten eerlijk verdeeld worden. We maken ons wat dat betreft ernstige zorgen over het afkalvende draagvlak bij huurders en stuurden januari dit jaar een brandbrief gestuurd naar de Tweede Kamer. Bij stadswarmte is het vastrecht vaak hoger dan de huidige gaskosten, bij zonnepanelen zijn huurders door de afschaffing van de salderingsregeling soms netto slechter af, de huursector krijgt structureel veel minder subsidie voor verduurzaming dan de koopsector. Wij zien echt vaak een stok voor huurders en een wortel voor kopers.’

Hoe moet het dan wel?
‘Huurders hebben instemmingsrecht over voorgestelde verduurzamingsmaatregelen. Dat staat in artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek: bij een renovatievoorstel voor een complex van meer dan 10 woningen moet minstens 70 procent van de huurders instemmen, wil het voorstel redelijk geacht worden. In veel gevallen gebeurt dit ook in bewoonde staat, dus moet je de renovatie zorgvuldig organiseren zodat het ook draaglijk is voor de bewoners. Het instemmingsrecht geeft huurders kortom een overlegpositie, maar het staat onder druk, in het bijzonder bij gemengde VvE’s.’

Hoe en in welke mate?
‘Als zo’n VvE gaat verduurzamen, wordt dat besluit genomen door de kopers en de verhuurder samen. Maar de verhuurder heeft daarnaast eigenlijk ook instemming van zijn eigen huurders nodig. Verhuurders zeggen dan soms: u heeft geen inspraak meer, want het besluit is al genomen. Dan ben je als huurder je plek om mee te praten kwijt. Soms is het ook andersom: kopers met weinig geld willen niet verduurzamen, terwijl de corporatie dat wel wil en kan. Die 2 groepen houden elkaar dan gegijzeld – de armste zijn vaak de grootste rem.’

Om hoeveel mensen gaat dit eigenlijk?
Volgens recente CBS-cijfers zijn er ruim 65.000 gemengde VvE’s in Nederland, goed voor bijna een miljoen huishoudens – zo’n 553.000 kopers en 425.000 huurders bij woningcorporaties en particuliere verhuurders. Die laatsten zijn vaak minder genegen te investeren; ze willen er vooral huurpenningen uithalen of uitponden en lopen daardoor achter in de verduurzaming. Zolang zij niet willen investeren, zeggen ze in de VvE-vergadering: wij willen niet. Krijg je al die huishoudens wel mee, dan maakt dat een groot verschil in de energietransitie.’

Wat is de oplossing?
‘Onze boodschap is simpel: geef huurders een plek in de VvE. Binnen een VvE heb je al snel te maken met diverse modelreglementen uit verschillende jaren, die net iets anders regelen over stemverhoudingen of het benodigde quorum. Ook staat niet in elk modelstatuut goed beschreven hoe de verhouding tussen huurders en het VvE-bestuur eruitziet. In het allerlaatste modelreglement, van 2018, is mede dankzij input van de Woonbond beter afgesproken dat huurders actief kunnen zijn binnen een VvE, bijvoorbeeld in een verduurzamingscommissie. Zitten kopers en huurders met elkaar om de tafel, dan houden zij elkaars belangen in de gaten en wordt makkelijker tot een aantrekkelijke aanpak van beide partijen gekomen.’

Wat moet er nog gebeuren?
‘Er wordt nu ingezet op veranderingen in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek rond de wetgeving voor VvE’s, waardoor het dwingender wordt dat ook oudere VvE’s hun modelreglement kunnen aanpassen. Dan hoef je bijvoorbeeld niet meer per se naar de notaris, wat ontzettend veel gedoe en kosten met zich meebrengt. Daarbij hebben we het echter niet over eenvoudige verandering. Je fietst daarmee immers door het in Nederland heilige eigendomsrecht heen; wat daarover is afgesproken, moet blijven staan. Ga je daaraan prutsen, dan wordt dat al snel gezien als aantasting van dat recht – en dat is precies waarom deze verandering zo moeizaam verloopt.’