Het Dilemma | Opstalloos financieren – de redding voor zonne-energieprojecten op kleine daken?

Max van Drunen, vastgoednotaris bij Eversheds Sutherland en docent aan de Universiteit Utrecht, gaf eind vorig jaar een presentatie tijdens de studiemiddag ‘Zon op Dak’ georganiseerd door de juridische werkgroep van branchevereniging Holland Solar. Zijn boodschap: de branche moet opstalloos financieren omarmen om de uitrol van zon op dak te versnellen. ‘Dat kan ook met een gerust hart.’

Hoe heb jij de studiemiddag beleefd?
‘Het was ronduit inspirerend om te zien dat zo veel vakgenoten zich inzetten om een verschil te maken in de energietransitie. 65 deelnemers gingen vanuit intrinsieke motivatie met elkaar in discussie om juridische drempels weg te nemen; dat leverde bruikbare resultaten op.’

Waarom zet jij je in voor de energietransitie?
‘Ik ben een optimist, maar ook een realist. Mijn zorgen over klimaatverandering en wat dat betekent voor onze kinderen en de generaties daarna zijn groot. Ik wil daar iets aan doen; vlieg niet, heb geen auto, eet geen vlees, maar zet me ook professioneel in om verandering te brengen. Dat vergt ook meer aandacht voor zon op dak.’

Het gaat niet snel genoeg?
‘We hebben best wel wat bereikt het afgelopen decennium. Het gaat hard met zonnepanelen op woningen. Er zijn heel wat grondprojecten gerealiseerd en er zitten er veel in de pijplijn, hoewel het er in dit segment niet eenvoudiger op wordt. Kijken we naar de geschikte zakelijke daken, dan wordt nog maar 12 procent benut voor het opwekken van zonnestroom.’

Het laaghangende fruit, de grote daken, is al voor een belangrijk deel geplukt…
‘In Nederland wordt pas 33 procent van de stroom die wordt gebruikt duurzaam opgewekt. Met het huidige tempo van energietransitie zijn de klimaatdoelen onhaalbaar. Dit moet veranderen. Massaal zonnepanelen op kleinere daken leggen is een belangrijk deel van de oplossing. Het potentieel is heel groot, maar het gaat veel te langzaam. Een belangrijke reden is dat het vestigen van opstalrechten een aantal nadelen heeft.’

Wat zijn de belangrijkste?
‘In de standaard zekerheidsstructuur vestigt de gebouweigenaar een opstalrecht voor de exploitant. De exploitant verhypothekeert dit opstalrecht aan de bank. Bij de vestiging van een opstalrecht moet de exploitant overdrachtsbelasting betalen, er is een notaris voor nodig, inschrijving in het kadaster. Dit brengt allemaal kosten met zich mee.’

Daardoor kunnen projecten niet uit?
‘Het maakt dat de kosten niet in verhouding staan tot de opbrengsten. Er is geen sprake van een positieve businesscase. Of het maakt een project niet interessant voor ontwikkelaars. Ze gaan voor gemakkelijkere projecten. We hebben het dus over een wezenlijke barrière in dit marktsegment. Opstalloos financieren biedt hier uitkomst.’

Wat is opstalloos financieren?
‘Een alternatieve zekerheidsstructuur voor banken die kan worden toegepast voor de financiering van zon-op-dakprojecten. De gebouweigenaar verhuurt het dak aan de exploitant. De gebouweigenaar en de exploitant verlenen de bank een instaprecht; het recht om – als de exploitant stopt met het terugbetalen van de lening – een andere zonnepanelenexploitant aan te wijzen die de huurovereenkomst overneemt en het project voortzet. De oorspronkelijke exploitant is verplicht de huurovereenkomst over te dragen. De gebouweigenaar moet medewerking verlenen aan het overnemen van de huurovereenkomst. Zo kunnen veel kosten worden bespaard en zijn kleinere dakprojecten weer financieel interessant.’

Waarom is opstalloos financieren dan nog niet mainstream?
‘De bekendheid met deze structuur is nog niet groot. Banken zijn aarzelend, zij willen hun risico’s minimaliseren. Hoe veelbelovend opstalloos financieren ook is, zij willen zekerheid. Onlangs is de positie van de financier in opdracht van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) getoetst door de Rijksuniversiteit Groningen. Ik publiceerde recentelijk 2 artikelen over de risico’s voor de bank bij opstalloos financieren.’

De boodschap is?
‘Opstalloos financieren biedt banken heel veel zekerheid, nagenoeg net zoveel als bij opstalrecht met hypotheek. De enige zwakke plek van opstalloos financieren is het faillissement van de gebouweigenaar. Het instaprecht vervalt dan. De zonne-energie-installatie blijft dan draaien natuurlijk. Zolang er geen problemen bij de exploitant zijn, wordt de lening afgelost en is er ook geen probleem voor de bank. Na afwikkeling van het faillissement wordt het gebouw overgedragen aan de volgende eigenaar. Die zal waarschijnlijk bereid zijn een nieuw instaprecht aan de bank te verlenen. Daarmee is de positie van de bank weer veiliggesteld. Er is dus pas echt een probleem voor de bank als de gebouweigenaar en de exploitant gelijktijdig failliet gaan. Die kans is uitermate klein.’

Opstalloos financieren is de toekomst voor zon op dak?
‘Niet voor grote daken, daarbij werkt de oude zekerheidsstructuur prima vanwege de omvang van projecten. Maar bij kleinere daken is dat absoluut het geval. Daar wil ik de sector en banken van overtuigen, zodat op grote schaal wordt overgestapt op opstalloos financieren.’

En daar is een groeiende interesse voor?
‘Tijdens de Holland Solar studiemiddag Zon op Dak gaf ik met Joris van de Bunt van QGM een presentatie over opstalloos financieren. Dat leidde tot een heel vruchtbare discussie. Zowel vanuit de duurzame-energiesector als vanuit de banken is er veel belangstelling voor opstalloos financieren. De wens werd uitgesproken om deze structuur in een modelcontract vast te leggen dat door banken kan worden getoetst/geaccordeerd. Door middel van standaardisatie kan opstalloos financieren op grote schaal worden toegepast. Ik hoop dat mijn artikelen banken ervan overtuigen dat opstalloos financieren kansrijk is. Zo kunnen we de uitrol van zon op dak écht versnellen.’